Nei condomini dotati di riscaldamento centralizzato, la divisione delle spese è un vero rompicapo, molto diversa rispetto a gestire un impianto individuale. Chi ha un sistema autonomo può scaldare e spegnere quando vuole, senza problemi. Negli stabili con un unico impianto, invece, bisogna seguire norme precise per suddividere i costi. Da qualche anno si installano per legge le termovalvole e i contabilizzatori di calore, strumenti utili a segnare più esattamente i consumi di ogni singolo. Il risultato? Più chiarezza, certo, ma anche nuove domande tecniche e legali – un argomento sentito da milioni di italiani, soprattutto nei mesi più freddi.
Il punto di svolta arriva con una modifica normativa del 2020, che ha cambiato le regole del gioco: via la vecchia norma tecnica UNI 10200, quella che fino a poco tempo fa diceva come dividere le spese nei condomini con impianti centralizzati. Adesso almeno metà della spesa deve corrispondere ai consumi effettivi di ogni condomino, cioè a quanto realmente si è usato in termini di energia. La parte restante, detta quota residua, copre perdite e consumi involontari e viene suddivisa seguendo criteri scelti dall’assemblea condominiale. Tra le opzioni sul tavolo: millesimi basati sulla superficie, sulla potenza o sulle esigenze energetiche degli appartamenti – così da adattare la suddivisione alle caratteristiche specifiche dell’edificio e delle singole unità.
Come si decide la quota residua del riscaldamento in condominio
La quota residua, chiamata anche quota involontaria, include le perdite e i consumi fissi che non dipendono da quello che consuma ogni singolo. Prima, con la legge UNI 10200, si calcolava usando i millesimi di riscaldamento basati sul fabbisogno energetico per mantenere il 20 °C in casa, sempre costante. Ora la decisione spetta all’assemblea condominiale – ma almeno metà dei costi deve ancora corrispondere ai consumi volontari reali. Ecco una novità che offre più margine d’azione a chi amministra e a chi abita, ma che richiede un minimo di conoscenza e una buona dose di collaborazione.
Tipicamente, per dividere la quota residua si usano soprattutto i millesimi di superficie: facili, ma a volte un po’ scomodi, perché possono penalizzare chi vive in appartamenti piccoli con impianti più potenti. In certi casi, per evitare ingiustizie, si preferiscono i millesimi di potenza – quelli che tengono conto della forza termica dei radiatori di ogni abitazione. Se poi la differenza di fabbisogno energetico tra appartamenti simili è significativa, si può pensare ai millesimi di fabbisogno, per una divisione che tenga meglio conto delle reali necessità.
Un dettaglio spesso ignorato: i condomini che avevano già un sistema di contabilizzazione prima del decreto 2020 non sono obbligati a cambiare metodo, ma possono comunque farlo se vogliono. Ogni regola nuova per la suddivisione deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze giuste e deve basarsi su una tabella millesimale aggiornata – altrimenti fioccano le liti. Chi vive in città, specialmente nel nord Italia, sa che durante l’inverno queste discussioni tra vicini e amministratori possono diventare piuttosto animate.
Contabilizzazione, ruoli dell’amministratore e le regole per sostituire la caldaia
I costi del riscaldamento, per farli combaciare con i consumi veri, si calcolano in due modi: tramite contabilizzazione diretta o indiretta. Nel primo caso ogni abitazione ha un contatore che misura quanto calore ha usato. Però in molti condomini questo sistema risulta complicato o troppo caro. Così si sceglie la contabilizzazione indiretta, che usa dei ripartitori attaccati a ogni corpo scaldante per stimare il calore disperso, basandosi sul totale segnato da un contatore centrale alla caldaia.
L’amministratore condominiale ha un ruolo chiave nella gestione della contabilizzazione: si occupa della burocrazia e delle questioni tecniche. Non è tenuto a fornire dati precisi sui consumi centrali, almeno se non quando si parla di bilanci durante le assemblee. Quando emergono consumi anomali o irregolari, però, può convocare un’assemblea straordinaria per affrontare il problema – un passo non raro, soprattutto in condomini più grandi. Da ricordare che dopo il 2020 tutti i sistemi di contabilizzazione devono poter essere letti da remoto, con una scadenza fissata al 2027: aiuta a tenere sotto controllo le spese senza troppi sbattimenti.
Per chi pensa alla sostituzione della caldaia condominiale – un vero intervento di manutenzione straordinaria che riguarda tutti, anche chi si è staccato dall’impianto ma resta comproprietario – serve una delibera assembleare approvata con maggioranze qualificate. Esiste una deroga solo per lavori che migliorano l’efficienza energetica o favoriscono l’uso di fonti rinnovabili, e in questi casi serve un attestato di prestazione energetica. Insomma, fare una scelta tra sostenibilità, costi e diritti di ogni proprietario non è mai semplice, e durante l’inverno, come si può immaginare, questi temi scaldano parecchio gli animi.