In Italia, la questione Imu sulle seconde case si posiziona nuovamente al centro di molte discussioni, evidenziando le differenze locali nella sua applicazione. Ogni Comune ha infatti il compito di stabilire le proprie aliquote per il 2026 attraverso un Prospetto delle aliquote aggiornato, sulla base delle indicazioni del Ministero dell’Economia e delle Finanze, che ha definito un quadro normativo preciso ma flessibile. Questa impostazione permette agli enti locali di intervenire con diverse aliquote in funzione della destinazione d’uso degli immobili, tenendo conto sia degli immobili dati in affitto sia di quelli concessi in comodato d’uso, estendendo così la possibilità di agevolazioni anche alle seconde case usate stagionalmente, come quelle al mare o in montagna.
Un punto spesso trascurato è la nuova libertà concessa ai Comuni di prevedere agevolazioni non solo per gli immobili affittati ma anche per quelli dati in comodato d’uso. Questo significa che chi gestisce una proprietà in modo misto – combinando affitti brevi, comodati a parenti e utilizzo personale limitato – può trovare risposte più flessibili nel sistema fiscale locale. Le famiglie, specialmente in aree dove la frequenza degli immobili non è costante, beneficiano di un quadro regolatorio che riconosce queste situazioni peculiari.
Le novità sulle agevolazioni per affitti e comodati d’uso
I Comuni hanno ora una maggiore facoltà di modulare le aliquote Imu per le case concesse in comodato d’uso, differenziandole rispetto alle aliquote praticate sugli immobili in locazione. In passato, la possibilità di diversificare le aliquote riguardava prevalentemente i contratti di locazione tradizionali o transitori, come quelli a canone libero o concordato. La novità principale consiste nell’estensione di questa modulazione anche ai contratti di comodato che superano il semplice legame familiare, permettendo così una gestione fiscale più dettagliata e precisa.
Questa flessibilità consente agli enti territoriali di adottare strumenti calibrati su misura rispetto alle caratteristiche degli immobili e alle modalità di utilizzo. I Comuni possono definire aliquote basate su criteri come il tipo di contratto, la durata o le particolari condizioni del locatario o del comodatario, introducendo anche sconti mirati a persone con disabilità o in situazioni economiche certificate tramite l’ISEE. È interessante notare come, soprattutto durante i mesi invernali, questi meccanismi vengano osservati da chi si confronta direttamente con le differenze sociali e dinamiche abitative degli utenti.
Case vacanza e condizioni specifiche di utilizzo
Una particolare attenzione viene riservata alle case vacanza, cioè quelle abitazioni utilizzate solo per periodi limitati dell’anno. Il nuovo quadro normativo permette ai Comuni di modulare l’Imu anche in base all’effettivo utilizzo stagionale dell’immobile. Ad esempio, possono essere previste aliquote più basse per case non arredate, non attrezzate con utenze di luce, acqua o gas oppure inutilizzate per lunghi periodi.
Chi vive in contesti urbani potrebbe non percepire l’importanza di questa distinzione, mentre nelle comunità montane o costiere diventa fondamentale per sostenere aree spesso colpite da abbandono o scarsità di servizi. In queste zone, le aliquote differenziate possono rappresentare un aiuto concreto per favorire un equilibrio tra entrate fiscali e tutela dei territori. Inoltre, le delibere locali possono includere condizioni specifiche per casi di inagibilità dovuta a calamità naturali o eventi imprevedibili, proteggendo così proprietari che si trovano in situazioni difficili.
Le amministrazioni hanno la possibilità di selezionare con precisione le categorie di beneficiari di agevolazioni, includendo invalidi o disabili con parametri chiari e oggettivi. Tuttavia, queste decisioni devono essere formalizzate entro ottobre 2026 tramite il Portale del Federalismo Fiscale; in mancanza, si applicheranno automaticamente le aliquote dell’anno precedente. Questo sistema obbliga a una programmazione accurata e puntuale da parte degli enti locali.
Esenzione Imu prima casa: cosa resta e cosa cambia
Le modifiche riguardanti le seconde case non influenzano le regole dell’esenzione Imu sull’abitazione principale. Per usufruire di questa esenzione, il proprietario deve attestare la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile. Restano escluse dall’esenzione le abitazioni di lusso, appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, quali ville e palazzi storici.
Una novità emersa dai recenti orientamenti legislativi riguarda l’estensione dell’esenzione anche ai coniugi o partner che risiedono in abitazioni separate, anche in comuni diversi, purché rispettino i requisiti di residenza e dimora abituale. Questa interpretazione rafforza l’idea secondo cui l’esenzione si applica concretamente alla prima casa effettivamente abitata dal contribuente o dai suoi familiari stretti.
In definitiva, chi possiede un immobile utilizzato come prima casa, esclusi quelli di pregio, può mantenere l’esenzione dall’Imu senza modifiche sostanziali. Il sistema continua a basarsi su criteri oggettivi e verificabili di utilizzo e residenza, riducendo così possibili interpretazioni improprie o abusi. Questo meccanismo, nonostante la complessità , sarà seguito con attenzione nelle prossime stagioni fiscali, specialmente da chi possiede più immobili sparsi sul territorio italiano.