Un balcone che perde intonaco, una ringhiera che arrugginisce: scene comuni nelle facciate delle città italiane che spesso finiscono in assemblea o, peggio, in causa. La manutenzione dei balconi in condominio non è solo un problema tecnico: è questione di sicurezza, di decoro e, non meno importante, di chi paga. Per orientarsi servono due chiavi: capire che tipo di intervento si intende realizzare e riconoscere la natura giuridica del singolo elemento. Lo raccontano i tecnici del settore e lo confermano i tribunali, che in questi anni hanno chiarito confini non sempre intuitivi.
La manutenzione comprende operazioni di vario grado: dalla pulizia periodica del pavimento all’impermeabilizzazione, dal consolidamento strutturale alla sostituzione di parapetti e frontalini. La sicurezza è l’elemento che più spesso impone interventi immediati; l’impermeabilizzazione è la misura che previene danni più costosi; i frontalini e i fregi incidono invece sul decoro architettonico e sulla ripartizione delle spese. Un dettaglio che molti sottovalutano: anche una riparazione apparentemente locale può avere effetti sulla struttura sottostante e quindi coinvolgere più proprietari.
Tipologie di balconi e chi deve intervenire
La prima domanda da porsi è quale tipo di balcone si ha davanti. In Italia la distinzione più rilevante è tra balconi aggettanti, balconi incassati (o a loggia), balconi a castello e ballatoi. I balconi aggettanti sporgono dalla facciata e, di norma, sono considerati prolungamento esclusivo dell’unità immobiliare: questo implica che la pavimentazione e la soletta spettano al proprietario che vi accede. Al contrario, i ballatoi sono passaggi comuni e la loro manutenzione ricade integralmente sulle spalle del condominio.
Per i balconi incassati la ripartizione è più sfumata: il soffitto (sottobalcone) viene spesso gestito con responsabilità condivise tra piano superiore e inferiore, mentre la pavimentazione rimane a carico del singolo proprietario. Nei casi di balconi a castello, con parapetti portanti, la responsabilità si distribuisce tra piani sovrastanti e sottostanti e il condominio può dover intervenire sulle superfici verticali. Un fenomeno che in molti notano solo d’inverno è la comparsa di infiltrazioni che rivelano debolezze strutturali difficili da attribuire a un solo proprietario.
In pratica, la regola generale resta: se l’elemento ha funzione strutturale o contribuisce al prospetto dell’edificio (frontalini, decorazioni), la spesa è comune e si divide secondo i millesimi; se l’elemento è funzionale e interno al singolo balcone, la spesa è privata. Il regolamento condominiale può però dettare eccezioni: conviene sempre leggerlo prima di discutere in assemblea.
Permessi, assemblea e sentenze che fanno scuola
Non tutti gli interventi richiedono autorizzazioni comunali. Gli interventi di manutenzione ordinaria, come la riparazione del pavimento o la sostituzione di parti ammalorate senza modificare volumi o aspetto, rientrano nell’edilizia libera. Quando però l’intervento tocca la struttura, modifica parapetti o frontalini o altera l’aspetto esterno, si entra nell’ambito della manutenzione straordinaria e può essere necessaria la SCIA o il permesso di costruire. Se l’intenzione è costruire un balcone ex novo, il permesso è obbligatorio.
L’assemblea condominiale decide quali lavori approvare e come ripartire le spese, secondo le maggioranze previste dalla legge: l’amministratore convoca, istruisce la pratica e rappresenta legalmente il condominio. Un aspetto pratico: in molte controversie la mancanza di documentazione tecnica o di perizie puntuali complica la ripartizione dei costi e allunga i tempi.
La giurisprudenza italiana ha tracciato linee importanti. La Corte d’Appello di Salerno (sent. n. 924/2025) ha stabilito che, in caso di lavori urgenti per la messa in sicurezza, le spese possono diventare obbligo collettivo anche se l’elemento è formalmente esclusivo. La Corte d’Appello di Napoli (sent. 1243/2025) ha ribadito che l’amministratore è l’unico legittimato a gestire i danni alle parti comuni, impedendo azioni autonome di singoli condomini. Il Tribunale di Napoli Nord (n. 2378/2025) ha approfondito la responsabilità per il sottobalcone aggettante, confermando che il proprietario del balcone superiore è tenuto alla manutenzione anche in caso di usufrutto.
Infine, la Cassazione con l’ordinanza n. 7042/2020 ha confermato un principio pratico: i balconi aggettanti, in quanto prolungamento dell’unità immobiliare, sono di proprietà esclusiva e le spese per pavimentazione, soletta e intonaco spettano al singolo proprietario, mentre i rivestimenti e gli elementi decorativi visibili sul prospetto restano spese comuni. Un dettaglio finale: nei condomini in cui le facciate sono soggette a vincoli estetici o storici, le regole comunali e i vincoli paesaggistici possono aggiungere ulteriori obblighi e restringere le soluzioni tecniche adottabili.