Un acconto versato a saldo di un sogno: l’idea di una casa nuova che prende forma tra gru e ponteggi. Ma la legge mette sul tavolo strumenti precisi per evitare che quel sogno si trasformi in perdita economica. La normativa che regola la compravendita di immobili non ultimati impone obblighi stringenti al venditore-costruttore, con l’obiettivo di garantire all’acquirente una via diretta per recuperare gli anticipi o ottenere risarcimenti in caso di problemi. Lo scenario è semplice: se il cantiere si ferma per crisi d’impresa o emergono difetti gravi, l’acquirente deve poter contare su una banca o su un’assicurazione che risponda al posto del costruttore.
Cosa tutela la legge e a chi si applica
Il quadro normativo di riferimento è costituito dal D.Lgs. 122/2005, integrato dai punti rilevanti del D.Lgs. 14/2019, spesso chiamato nel settore con la sigla normativa TAIC. La ratio è chiara: proteggere le persone fisiche che acquistano un immobile in costruzione dal rischio di perdere gli acconti nel caso di crisi dell’impresa costruttrice. Per questo la disciplina impone garanzie specifiche che seguono l’intero iter, dalla richiesta del titolo abilitativo fino alla presentazione della SCIA per l’agibilità .
La tutela è riservata all’acquirente persona fisica; le compravendite fatte da società o enti restano fuori. È considerato equivalente l’acquisto per conto di un parente di primo grado. Per la legge, il costruttore è l’imprenditore edile, la società immobiliare o la cooperativa che opera nell’esercizio d’impresa; la disciplina resta valida anche quando i lavori sono eseguiti da appaltatori terzi. Le vendite tra privati che non svolgono attività imprenditoriale sono escluse.
Per essere coperto dalla normativa, l’oggetto della vendita deve essere un immobile da costruire: è sufficiente la richiesta di permesso di costruire o la presentazione di una SCIA, e i lavori possono essere non iniziati o in corso ma senza possibilità di chiedere l’agibilità . Anche le ristrutturazioni rientrano, ma solo se si tratta di interventi radicali, come demolizione e ricostruzione; gli interventi conservativi restano esclusi. Un dettaglio che molti sottovalutano: la destinazione d’uso non incide sull’applicabilità della disciplina.
Fideiussione e contratto preliminare: cosa cambia
Prima di firmare il preliminare, il compratore deve verificare che il costruttore abbia consegnato la fideiussione prevista dalla legge. L’obbligo di consegna sussiste prima o al momento della firma del contratto preliminare; senza di essa il preliminare non dovrebbe essere stipulato. Per gli immobili il cui titolo abilitativo è stato richiesto a partire dal 16 marzo 2019, il preliminare deve essere redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, formalità che rende la trascrizione obbligatoria e conferisce al promissario acquirente un effetto prenotativo nei registri immobiliari.
Il contenuto minimo del preliminare è dettagliato: descrizione dell’immobile, pertinenze, caratteristiche tecniche (strutture e impianti), termini massimi di ultimazione, prezzo complessivo e modalità di pagamento tracciabili. Devono essere allegati il capitolato e gli elaborati grafici. Inoltre, il contratto deve indicare gli estremi della fideiussione e attestare la conformità al modello standard ministeriale.
La fideiussione copre tutte le somme versate tra la sottoscrizione del preliminare e l’atto definitivo, incluse caparre e acconti; non copre il saldo del prezzo o la quota mutuata. Può essere escussa dall’acquirente in caso di crisi dell’impresa (fallimento, concordato, amministrazione straordinaria, esecuzione immobiliare sull’immobile) o se al rogito manca la polizza decennale. La garanzia può essere rilasciata solo da banche o compagnie assicurative e deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale.
La mancata consegna della fideiussione comporta la nullità relativa del preliminare, impugnabile solo dall’acquirente. Un fenomeno che in molti notano nelle pratiche notarili è la crescente attenzione del professionista al controllo documentale: il notaio verifica la presenza delle garanzie e la regolarità delle trascrizioni, riducendo i rischi per chi compra.
Polizza decennale e tutele aggiuntive per l’acquirente
La legge impone che al momento del rogito il costruttore consegni all’acquirente una polizza postuma decennale, una copertura assicurativa indennitaria che protegge per dieci anni dai danni materiali e diretti derivanti da rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi, nonché per vizi del suolo. Questa tutela funziona indipendentemente dalla sorte dell’impresa: anche se la società fallisce, l’assicurazione resta operativa per i danni coperti.
Per gli edifici il cui titolo è stato richiesto dopo il 16 marzo 2019, la mancata consegna della polizza conforme al modello standard al momento del rogito determina la nullità del contratto di compravendita, impugnabile dall’acquirente. Il mancato rilascio apre anche al diritto di recesso dal preliminare e alla conseguente escussione della fideiussione. Questi rimedi mirano a evitare che l’acquirente resti privo di protezioni nel passaggio di proprietà .
Oltre a fideiussione e polizza, il D.Lgs. 122/2005 prevede altre misure: il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, che impedisce al notaio di rogare se non sono stati fatti i necessari adeguamenti; il diritto di prelazione per l’acquirente di un’abitazione principale in caso di vendita giudiziaria; l’esclusione dell’atto di trasferimento residenziale a giusto prezzo dalla revocatoria fallimentare, a patto che l’acquirente si impegni ad abitarlo entro dodici mesi.
In questi mesi il mondo delle costruzioni ha visto la pubblicazione di guide tecniche e chiarimenti da parte di associazioni come ANCE e del Notariato, utili per interpretare i modelli standard di polizza e fideiussione e per comprendere i requisiti soggettivi e oggettivi della normativa. Un aspetto che sfugge spesso ai non addetti è la differenza pratica tra nullità relativa e assoluta: sapere chi può far valere l’invalidità di un atto cambia le strategie processuali e preventive degli acquirenti. Chi compra una casa in costruzione in Italia oggi si trova dunque davanti a un quadro più protettivo, ma è indispensabile verificare la documentazione fin dalle prime fasi: la tutela esiste, ma va esercitata con attenzione.